希腊购房移民税费全解析：非全球征税，持有成本这样算

随着欧洲置业与身份规划热度攀升，希腊凭借较低门槛的购房移民政策吸引了大量关注。尤其是自2024年9月1日起部分区域投资额上调后，更多申请人开始认真评估其税务负担与长期持有成本。很多人关心：希腊是不是全球征税？买了房要交哪些税？未来出售又该怎么计税？这些问题直接关系到移民后的实际生活质量。

一、希腊并非全球征税国家

对于担心资产暴露和双重纳税的投资者而言，这是一个关键利好。希腊采用的是地域性税收制度，也就是说，只有来源于希腊境内的收入才需要在当地缴税。若您在中国或其他国家有工资、经营或投资收益，并且不在希腊境内产生或汇入希腊账户，原则上不会被希腊政府征收所得税。这一点与其他实行全球征税的国家（如美国、加拿大等）完全不同，也让不少高净值人士将希腊视为理想的税务优化目的地之一。

需要注意的是，一旦您成为希腊税务居民——通常指一年内居住超过183天，则需就全球收入申报，但仍可依据双边税收协定避免重复征税。不过目前大多数通过购房移民登陆的家庭并未常住，因此绝大多数客户仍以非税务居民身份持有房产并履行相应义务。

二、购房阶段涉及的主要税费

根据最新政策，在不同地区购置房产对应的投资额分别为：雅典所在的阿提卡大区、塞萨洛尼基及圣托里尼等热门岛屿需投资80万欧元；人口稀少的地区则为40万欧元，特定历史保护建筑还可按25万欧元申请，但须完成修复并通过验收。

除房价外，还需准备以下几项主要费用：

1. 房产转让税（Property Transfer Tax）：税率约为3.09%，在签订合同后一次性支付给税务局。 2. 土地注册费：按房产估值0.5%-0.8%收取，一般不低于2000欧元。 3. 公证费：约3000欧元左右，用于办理产权过户公证手续。 4. 增值税（VAT）：若购买新房而非二手房，可能适用24%增值税，开发商已含此项时无需额外支付。

三、持有时期及未来处置的税务考量

持续拥有一套希腊房产还需承担年度性支出：

1. 年度不动产税（ENFIA）：综合计算地产价值、位置与面积等因素，普遍每年在500-1500欧元之间，大城市略高。 2. 物业管理费：依小区设施和服务水平而定，通常每平方米数欧元至十几欧元不等。
3. 资本利得税：日后出售房产所得利润需缴纳增值部分的税款，持有时间越长税率递减，鼓励长期持有。

飞际移民提示，维持居留许可的前提是房产持续持有，不得出售或出租用于短租（Airbnb类）。这也意味着税费管理是伴随身份的核心责任。选择合适房源、合理规划架构，能有效控制整体成本。