希腊房产投资“商改住”新政之下，是机遇还是风险？

2025年，希腊买房移民进入新阶段。曾经风靡一时的25万欧元不限区域购房政策，如今已被细分：阿提卡大区、塞萨洛尼基及热门岛屿房价门槛跃升至80万甚至40万欧元，仅剩部分非热门区域维持25万欧“商改住”路径。面对这一变化，不少投资者陷入犹豫——这究竟是抄底良机，还是一场暗藏风险的陷阱？

一、数据背后的真相：旅游业仍是希腊经济支柱

在判断“商改住”是否值得投入前，先看一组关键数据。欧盟统计局最新报告显示，2025年第二季度，希腊国际游客过夜数达4011万人次，紧追法国，位居欧洲前三。更值得关注的是，短期租赁市场同比增速高达3.5%，远超酒店业2.1%的增长。这说明，个性化、灵活性强的住宿形态正成为主流趋势。

此外，西班牙与意大利虽占据绝对流量高地，但其高饱和度也意味着竞争激烈。而希腊凭借性价比、文化底蕴和相对宽松的投资环境，正在吸引越来越多精明的海外买家。尤其在雅典市区、比雷埃夫斯港周边，带有改造潜力的商业类建筑逐渐成为新热点。

二、“商改住”政策的真实图景：限制中有机会

所谓“商改住”，是指将符合条件的商业、工业或历史保护类建筑依法转化为住宅用途后申请黄金居留。新政对此设置了明确前提：用途变更必须在提交移民申请前完成，且改建需符合当地法规，尤其是古建保护要求。

这意味着投机性购入烂尾楼或违规改建的时代已经结束。然而，对于具备专业支持团队的投资人而言，这也恰恰过滤了盲目入场者，留下了真实价值空间。例如，一处位于地铁沿线的旧办公楼，经合规翻新后可分割为精品公寓，既满足自住需求，又可用于短租运营，资产回报更具弹性。

三、如何避开误区？经验比直觉更重要

曾有客户询问：“我朋友十年前用25万欧买了套海边公寓，现在翻倍不止，为何我现在不能复制？”现实是，早期红利期已过，当前选房逻辑必须转向运营潜力和合规性评估。若忽视产权状态、未完成法定改建流程，即便低价入手也可能面临无法续签永居的风险。

真正的机会，属于那些能系统规划的人——从项目选址、法律审批到后期资产管理，每一步都需专业介入。这也是为什么飞际移民始终坚持带客户实地考察，并联合本地律师与建筑师团队进行前置评估。

四、选择对的伙伴，让移民与投资并行不悖

在复杂多变的政策环境下，单靠个人判断难敌系统性风险。飞际移民深耕希腊市场十余年，不仅熟悉移民局审核要点，更能协助客户筛选具备增值潜力的合规房源。我们提供覆盖购房、税务、租赁管理的一站式服务，确保投资人既能顺利获批身份，又能实现资产稳健增长。

当别人还在纠结“机”与“危”时，真正的行动者已在布局下一个周期。你准备好了吗？